Financer des transformations et des rénovations

La banque ne finance souvent que deux tiers de ces travaux.

Tôt ou tard un bien demande des interventions coûteuses : réfection des façades et du toit, rénovation de la cuisine et des sanitaires, changement de chaudière, etc. Les transformations s’imposent aussi parce les exigences changent, par exemple en vue de la retraite.

Une transformation ou une rénovation comporte toujours des travaux qui maintiennent la valeur de la maison. Si le propriétaire remplace une vieille cuisine, la nouvelle sera plus belle et probablement mieux équipée. Mais une partie des travaux est considérée comme maintenant de la valeur, parce que le bien comprenait déjà une cuisine.

C’est pourquoi la banque ne finance souvent que deux tiers de ces travaux. Si elle assimile cette partie-là à de la plus-value, le propriétaire doit pouvoir financer le reste. Certaines banques ne financent que 80 % des travaux à plus-value.

Examinez à temps si les travaux prévus augmenteront réellement la valeur du bien et quelle part la banque est disposée à financer. Une demande déposée juste avant le début des transformations peut vous exposer à de mauvaises surprises.

Prévoyez aussi une réserve pour imprévu d’environ 10 % du coût des travaux. Cela vous évitera par la suite de demander une réouverture de votre ligne de crédit, si les transformations devaient s’avérer plus coûteuses.

Le propriétaire peut utiliser son 2e pilier pour financer des travaux. Mais cet argent doit être investi dans des travaux à plus-value. Il en va de même pour le capital du 3e pilier. Si la prévoyance est déjà nantie, le retrait n’est possible qu’avec l’accord de la banque.

En cas d’augmentation de l’hypothèque, la banque estime à nouveau le bien et la capacité fnancière du client avant d’autoriser le retrait des capitaux nantis.

Il est souvent plus simple et plus avantageux de financer vos travaux avec votre épargne. Les professionnels de l’immobilier accumulent régulièrement des réserves dans ce but, en mettant de côté chaque année environ 0,5 % de la valeur du bien.

Les frais d’entretien destinés à maintenir la valeur du bien sont en principe déductibles du revenu imposable. La plupart des cantons proposent la déduction forfaitaire ou effective. En principe, il est préférable de concentrer les petits frais d’entretien sur une même année, et profiter de la déduction forfaitaire les années où ces frais sont quasi inexistants.

En revanche, il vaut mieux échelonner les rénovations importantes sur plusieurs périodes fiscales. Ce qui vous permet d’abaisser votre progression fiscale et de payer moins d’impôts.

Conservez avec soin toutes les factures des travaux à plus-value. Le jour où vous vendez, vous les déduirez de votre gain immobilier et diminuerez ainsi l’impôt y relatif.

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