Estimation immobilière‎: ce que vous devez prendre en compte

Pendant plus de 20 ans, les prix de l’immobilier n’ont évolué que dans une seule direction: à la hausse. Depuis 2000, les prix des appartements proposés à la vente ont en moyenne augmenté de 3,8% par année, ceux des maisons individuelles de 3,4%. Le boom semble toucher à sa fin: jusqu’à la fin de l’année, les prix moyens ne devraient que légèrement augmenter et un recul des prix est même attendu dès 2024. Les prix des immeubles locatifs ont même déjà baissé. Il est donc d’autant plus important d’obtenir aujourd’hui une estimation réaliste de la valeur de son bien immobilier.

Quiconque souhaite vendre ou léguer un bien immobilier doit en connaître la valeur de marché actuelle. Une expertise professionnelle vaut aussi le coup lorsque l’on prévoit des travaux de rénovation générateurs de plus-value, ou pour vérifier si le prix de vente est justifié. Par ailleurs, les communautés héréditaires ont intérêt à connaître la valeur des biens reçus en héritage avant de décider de leur utilisation ou d’indemniser les différents héritiers. Il vaut souvent la peine de coupler une estimation immobilière à une analyse de potentiel: comment augmenter la valeur d’un bien immobilier afin d’obtenir un rendement plus élevé dans la perspective d’une vente future?

L’expérience montre que les estimations personnelles sont généralement supérieures ou inférieures de plusieurs dizaines ou centaines de milliers de francs à la valeur marchande effective. Il est donc préférable de faire évaluer le bien par un(e) expert(e). La tâche d’une experte ou d’un expert immobilier est de déterminer le prix qui pourrait être vraisemblablement obtenu lors de la vente du bien immobilier dans les conditions de marché actuelles. Les expert(e)s de VZ choisissent la méthode appropriée pour chaque bien immobilier.

Une telle expertise coûte entre 1000 et 2000 francs selon l’objet en question. Cette méthode d’évaluation est recommandée pour les biens immobiliers atypiques comme les objets de luxe et d’amateur ou les biens situés dans des zones isolées. Ces objets ne peuvent pas être évalués de manière fiable avec la méthode hédoniste, car il n’existe pas suffisamment de données statistiques pour établir une comparaison valable.

Pour l’octroi de crédits hypothécaires, les banques s’appuient, la plupart du temps, sur les valeurs immobilières déterminées de manière hédoniste. Le modèle d’estimation hédoniste se base sur le prix de vente de biens immobiliers comparables. Le résultat d’une estimation hédoniste est donc très proche du prix que l’on pourrait vraisemblablement obtenir lors de la vente du bien. Coûtant entre 300 et 500 francs, cette méthode est nettement plus avantageuse qu’une estimation selon la valeur intrinsèque. 

Souvent, ce sont les propriétaires qui répertorient eux-mêmes les données nécessaires à l’estimation hédoniste. Le risque est que l’état et la situation sont évalués de manière trop positive et le résultat s’en trouve faussé. Par conséquent, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier. L’estimation coûtera un peu plus cher, mais elle permet d’obtenir des résultats plus précis.

De nombreux prestataires en ligne, courtiers, banques et assurances proposent des estimations peu chères, voire gratuites. Méfiez-vous des offres trop alléchantes, car la plupart de ces estimations sont trompeuses et jamais vraiment "gratuites". Les prestataires les utilisent dans le but de se voir confier la vente du bien, car ils ont beaucoup d’argent à y gagner.

En outre, de telles expertises peuvent donner lieu à une valeur marchande totalement fausse. En fixant un prix nettement inférieur à celui du marché, on risque de perdre beaucoup d’argent au moment de la vente. À l’inverse, un bien risque de ne pas trouver preneur si le prix de vente est fixé trop haut. Un bien immobilier qui reste longtemps sur le marché envoie un mauvais signal aux acheteurs potentiels.

Une analyse de potentiel est recommandée pour les propriétaires et les acheteurs qui souhaitent découvrir et exploiter les réserves d’un bien immobilier. Les réserves peuvent représenter un terrain inutilisé, un taux d’utilisation libre ou des recettes locatives trop faibles.

Une analyse de potentiel révèle les possibilités de réaffectation d’un bien immobilier. Pour ce faire, une estimation des investissements nécessaires est effectuée et le prix de vente éventuel, ou le rendement futur, est calculé. 

La valeur vénale d’un terrain à bâtir est déterminée à partir de la valeur de rendement ou du produit de la vente moins les coûts d’investissement. La méthode de la valeur résiduelle est uniquement utilisée pour calculer la valeur d’un terrain à bâtir, d’une réserve de terrain à bâtir ou d’objets voués à la démolition.