A quel prix se permettre d'acheter ?

En règle générale, les banques exigent 20 % de capital propre pour un logement principal, voire jusqu’à 50 % s’il s’agit d’une maison de vacances ou d’un autre objet.

Peu importe l’origine des fonds. Il peut s’agir de titres, d’épargne, d’une avance sur héritage, du 2e ou du 3e pilier ou d’un prêt. Mais il faut éviter d’investir toutes ses liquidités dans l’achat pour garder des réserves pour les divers frais et les imprévus.

C’est la règle. Les banques accordent une hypothèque si les coûts du logement, composés des intérêts, de l’amortissement et de l’entretien, ne dépassent pas le tiers du revenu brut. Une condition indispensable pour qu’elles considèrent comme supportable la charge financière liée au logement. Le revenu annuel doit au minimum atteindre 144.000 francs pour des frais de logement annuels de 48.000 francs.

Les acheteurs peuvent estimer les coûts de leur futur logement ainsi : si l’on finance son logement avec 20 % des fonds propres, il faut prévoir des coûts annuels d’environ 6 % du prix d’achat. Avec 35 % de fonds propres, ces frais annuels s’approchent de 4,5 %. Ainsi l’achat d’une maison de 800.000 francs coûte 48.000 francs par an si on y investit 160.000 francs de fonds propres. 

Ce simple calcul de pourcentage couvre toutes les dépenses : intérêts hypothécaires, frais d’entretien (1 % annuel) et amortissement sur 20 ans de l’hypothèque en second rang.

Il repose sur 5 % d’intérêt hypothécaire en 1er rang et 6 %  en second rang. Les banques appliquent ces taux car le logement doit rester une charge supportable même si les taux augmentent. Le seul élément à ne pas entrer dans ce calcul-là est l’impact fiscal.

Pour connaître l’impact fiscal des coûts d’un logement, consultez notre site www.vzch.com, introduisez vos chiffres dans nos calculateurs et vous saurez combien vous pouvez investir pour acheter l’objet désiré.

L’appartement ou la maison doit d’abord correspondre aux besoins et aux désirs de l’acheteur, notamment du point de vue de son emplacement. Le taux d’impôt, la proximité des commerces et des transports publics ou d’éventuelles nuisances environnementales sont des critères à prendre en compte.

Les acheteurs potentiels ont en général une idée assez précise de leur futur bien. Cela va de la surface habitable au nombre et la dimension des pièces jusqu’au style de construction, sans oublier le plan et l’aménagement intérieur. Les acheteurs plus âgés accordent une valeur toute particulière au confort et à l’accès aux handicapés. Car ils veulent pouvoir y rester aussi longtemps que leur santé le leur permettra. 

L’acheteur n’est pas toujours en mesure de savoir si le prix demandé est correct. Trop de facteurs influencent le prix de l’immobilier. On peut soit faire évaluer la valeur de marché du bien par un expert qui se rend sur place, et demande de 1.000 à 2.000 francs d’honoraires, soit partir d’une estimation hédoniste.

Cette méthode se base sur le prix de vente d’objets semblables. Une estimation hédoniste coûte quelque 300 francs et de plus en plus de personnes y recourent pour le logement familial. Les deux méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients décrits au chapitre « Estimation de biens immobiliers ».

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