20 % de fonds propres

La plupart des instituts prêteurs financent jusqu’à 80 % d’une résidence principale. Pour des résidences secondaires, des immeubles locatifs ou des locaux commerciaux, les limites de crédit sont inférieures.

L’acheteur d’une résidence principale doit donc apporter au minimum 20 % du prix d’achat. S’il s’agit d’une résidence secondaire, ce seuil grimpe à 50 % au minimum.

Certaines banques acceptent des emprunts allant jusqu’à 90 ou 100 % de la valeur du bien. Mais l’acheteur doit fournir des garanties supplémentaires comme un portefeuille de titres par exemple. Les capitaux du 2e pilier et du 3a peuvent servir de garantie pour une résidence principale.

Suivant la situation financière de l’acheteur, les banques fractionnent l’hypothèque en 1er et 2e rang. L’hypothèque de 2e rang coûte 0,5  à 1 % de plus en raison du risque plus élevé que la banque doit assumer. Elle doit normalement être amortie sur 20 ans, mais au plus tard à l’âge de la retraite. Pour simplifier, certains organismes de crédit font leur calcul avec un taux d’amortissement de 1 % sur l’ensemble du crédit hypothécaire (1er et 2e rang).

Les banques ne demandent pas d’amortir l’emprunt de 1er rang. La structure de financement classique d’une résidence principale se présente ainsi : 20 % de fonds propres, 65 % d’hypothèque en 1er rang et 15 % d’hypothèque en 2e rang. La banque détermine la valeur du bien sur lequel reposera le crédit accordé. Attention, car cette dernière peut être inférieure au prix d’achat et l’acheteur devra, dans ce cas, combler la différence avec des fonds propres.

La plupart des enseignes utilisent la valeur de marché (estimation hédoniste) pour déterminer le prix des résidences principales et secondaires. Vous en apprendrez plus sur les méthodes d’estimation au chapitre « Estimation d’un bien ». Si le client achète sa résidence à un prix plus avantageux que celui calculé par la banque, la banque utilise la valeur la plus basse pour fixer le montant du crédit qu’elle accordera.

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