Impôt sur les gains immobiliers: ce que vous devez savoir

Lorsqu’un gain est réalisé sur la vente d’un bien immobilier, le fisc se sert au passage. Et plus la durée de possession du bien est courte, plus l’impôt sur les gains immobiliers est élevé. Quiconque vend son bien immobilier et en rachète un nouveau dans un certain délai peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un report de l’impôt.

Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dépend de la durée de possession. De plus, dans la plupart des cantons, les taux d’imposition sont progressifs. Plus la période entre l’achat et la vente est courte et plus le bénéfice dégagé de la vente est important, plus l’impôt sera élevé par rapport au bénéfice.

Le bénéfice correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Peuvent en être déduits les investissements générateurs de valeur ajoutée, mais aussi les commissions de courtage, les frais d’annonce, le droit de mutation, les frais de notaire ou l’indemnité de résiliation anticipée versée à la banque si suite à la vente d’un bien immobilier, une hypothèque doit être résiliée définitivement avant son terme.

Dans le canton de Genève, par exemple, un gain immobilier imposable de 500'000 francs sera imposé à hauteur de 200'000 francs pour une durée de possession de 2 ans. Après 10 ans, l’impôt ne s’élève plus qu’à 50'000 francs et après 30 ans, son montant est nul (cf. tableau).

Voici comment sont imposés les gains immobiliers
Voici comment sont imposés les gains immobiliers

Par conséquent, lorsqu’un gain important est à prévoir, il peut valoir la peine d’attendre quelques années avant la vente pour bénéficier d’un taux d’imposition moins élevé. Le rabais atteint un montant maximum après une certaine durée de possession, par exemple après 30 ans dans les cantons de Vaud et de Genève.

Dans la plupart des cantons, si le vendeur ne s’acquitte pas de l’impôt, l’administration fiscale peut le réclamer au nouveau propriétaire. Quiconque acquiert un bien immobilier devrait donc s’assurer que le vendeur ait déposé le montant d’impôt dû. Il est également possible de déduire ce montant du prix d’achat et de le virer directement à l’autorité fiscale.

Quand l’impôt est-il reporté?

Dans certains cas, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas dû immédiatement, mais reporté. Il peut s’agir par exemple d’un changement de propriétaire dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’un avancement d’hoirie. L’impôt est également reporté en cas de changement de mains au sein d’un couple marié (par exemple changement de régime matrimonial), de séparation ou de divorce.

Attention toutefois: le paiement n’est que remis à plus tard. Si le bien est vendu ultérieurement à un tiers, l’impôt sur les gains immobiliers devra être réglé a posteriori. Il portera alors sur la différence par rapport au prix d’achat initial et non par rapport au prix de reprise. Toutefois, c’est la durée de possession du propriétaire précédent qui est prise en compte.

Lorsque le propriétaire occupe lui-même le logement, l’impôt sur les gains immobiliers peut également être reporté si le produit de la vente est investi dans l’achat d’un nouveau logement en Suisse "dans un délai raisonnable". Celui-ci est de deux à quatre ans maximum selon le canton.

Pour que l’impôt soit reporté, l’acquéreur doit généralement vendre son ancien bien dans un délai d’un ou deux ans. Les autorités fiscales peuvent prolonger le délai dans des cas exceptionnels, par exemple lorsqu’un déménagement immédiat est impératif pour des raisons professionnelles ou de santé, ou lorsque la délivrance du permis de construire prend plus de temps que prévu.

Si, par contre, l’acquéreur remet la vente de son ancien bien à plus tard dans l’attente de hausses de prix, il n’aura pas droit à un report. Le report est également exclu si le bien acheté doit servir de résidence secondaire ou de vacances et s’il est en location. Pour les immeubles locatifs partiellement loués, le report n’est valable que pour la part du bien occupée par le propriétaire lui-même.

L’impôt n’est toutefois reporté que pour la part du bénéfice qui est investie dans le bien de remplacement. Lorsque le prix d’achat du nouveau bien est inférieur aux dépenses d’investissement de l’ancien, le bénéfice doit être imposé immédiatement dans son intégralité (cf. cas 3 dans le graphique ci-dessous). C’est souvent le cas quand une maison est vendue pour acheter un appartement nettement moins cher.

Gain immobilier imposable lors de l’acquisition d’un bien de remplacement
Gain immobilier imposable lors de l’acquisition d’un bien de remplacement

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