Immorente – wenn das Haus für den Lebensunterhalt sorgt
Der Schweizerische Hauseigentümer, 01.09.2010
Neu können auch Schweizer Hausbesitzer ihre Liegenschaft verrenten, falls die Hypothek weitgehend abbezahlt ist.
Von Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung beim VZ VermögensZentrum
Immobilienrenten (auch Umkehrhypothek oder englisch Reverse Mortgage genannt) helfen Eigenheimbesitzern, die ausser ihrem Haus beziehungsweise ihrer Eigentumswohnung keine grösseren Vermögenswerte und nur eine kleine Rente haben, das Einkommen aufzubessern. In vielen Ländern gibt es die Möglichkeit einer Immobilienverrentung schon lange. In der Schweiz ist die Immobilienrente hingegen noch unbekannt, obwohl sie in bestimmten Situationen durchaus sinnvoll wäre, wie das folgende Beispiel zeigt.
Reich an Immobilienvermögen, arm an Rente
Herr und Frau Brunner (Name geändert) haben sich bei der Pensionierung ihr gesamtes Pensionskassen- und Säule-3a-Guthaben auszahlen lassen. Mit dem Geld zahlten sie ihre Hypothek vollständig zurück. Mit dem restlichen Betrag wollen sie ihre AHV-Rente aufbessern. Doch nach einigen Jahren reicht das Einkommen kaum mehr aus, um die steigenden Lebenshaltungskosten zu decken.
Deshalb fragen sie ihre Bank an, ob sie eine neue Hypothek aufnehmen könnten. Die Antwort ist negativ, obwohl die Liegenschaft aktuell einen Wert von 1,4 Mio. Franken hat. Der Grund liegt darin, dass die finanzielle Belastung für Brunners zu gross wäre. Ihr bescheidenes Renteneinkommen reicht nicht aus, um die Tragbarkeitsrichtlinien der Bank zu erfüllen. Diese Richtlinien besagen, dass die Hypothekarzinsen zusammen mit den Kosten für den Unterhalt des Eigenheims und allfälligen Amortisationsraten nicht mehr als ein Drittel der regelmässigen Einkünfte betragen dürfen – und zwar auch bei einem Hypothekarzins von 5 Prozent nicht.
Den Wert des Hauses gezielt aufzehren
Ein möglicher Lösungsansatz: Brunners zahlen die Zinsen mit dem Geld, das sie aus der Hypothek erhalten, für einen relativ langen Zeitraum im Voraus (etwa 10 bis 15 Jahre). Für die nächsten 15 Jahre macht das in diesem Beispiel rund 380’000 Franken aus. Von der Hypothek über 900’000 Franken bleiben nach der Vorauszahlung 520’000 Franken als zusätzliches Einkommen übrig.
Verteilt auf 20 Jahre, entspricht das rund 26’000 Franken pro Jahr (steuerfrei), zuzüglich Zinseinnahmen. Wenn die Hypothek in 15 Jahren abläuft, sind Brunners 85 Jahre alt. Schon heute sollten sie entscheiden, ob sie ihr Haus dann verkaufen möchten, oder ob sie bis an ihr Lebensende darin wohnen bleiben. Falls sie das Haus behalten wollen, können sie sich absichern für den Fall, dass sie überdurchschnittlich alt werden. Eine solche Langlebigkeitsversicherung kostet rund 200’000 Franken.
Dafür sind die Hypothekarzinsen von 85 an bis ans Lebensende bezahlt. Wenn Herr und Frau Brunner die Kosten für die Langlebigkeitsversicherung aus der ausbezahlten Hypothek begleichen, stehen ihnen statt 520’000 Franken noch 320’000 Franken zur Verfügung, um damit ihr Renteneinkommen bis 85 aufzubessern.
Voraussetzungen für eine Immorente
Eine Immobilienrente ist nur möglich, wenn die Liegenschaft einen Wert von mindestens 1 Mio. Franken hat, kaum oder gar nicht mit Hypotheken belastet und gut unterhalten ist. Für Hausbesitzer, die ihren Erben eine möglichst unbelastete Liegenschaft hinterlassen wollen, eignet sich die Immobilienrente nicht. Besonders wichtig ist eine sorgfältige Planung, damit die einzelnen Instrumente (Hypothek, vorschüssige Zinszahlung, Versicherung des Langlebigkeitsrisikos) optimal aufeinander abgestimmt sind. Und nicht zuletzt braucht es einen Finanzierungspartner, der eine solche Immobilienrente umsetzen kann.
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