Verkaufen, renovieren, Finanzierung optimieren

Basler Zeitung, 07.01.2012

Lohnende Vorsätze für Mehrfamilienhaus-Besitzer.

Von Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung, VZ VermögensZentrum

Eigentümer von Renditeobjekten sind die grossen Gewinner der Finanzkrise. Die Preise von Mehrfamilienhäusern sind wegen der hohen Nachfrage deutlich gestiegen. Anleger entscheiden sich für «Betongold», da es ihnen an attraktiven Anlagealternativen mangelt und sie von den historisch tiefen Hypothekarzinsen profitieren. Mehrfamilienhaus-Besitzer können jetzt aus ihren Renditeobjekten das Optimum herausholen.

Es herrscht Anlagenotstand

Wer mit einem Verkauf liebäugelt, sollte jetzt handeln. Musste ein Renditeobjekt früher sieben bis acht Prozent Bruttorendite abwerfen, geben sich manche Käufer heute schon mit fünf Prozent zufrieden.

Im derzeitigen Anlagenotstand lassen sich selbst renovierungsbedürftige Problemliegenschaften an durchschnittlicher Lage veräussern, die unter normalen Umständen nur schwer einen Käufer finden.

Investitionsentscheidungen werden fast ausschliesslich aus Renditegründen gefällt. Wenden sich Anleger wieder ertragreicheren Kapitalanlagen zu, ebbt die Nachfrage ab, und ein Verkauf solcher Objekte dürfte so gut wie unmöglich
werden.  

Denn bei steigenden Zinsen sinkt der Ertragswert von Renditeobjekten. Ein Mehrfamilienhaus mit jährlich 150 000 Franken Mietzinseinnahmen hat heute einen Ertragswert von vier  Millionen Franken. Der eingerechnete Kapitalisierungssatz von 3,75 Prozent basiert auf dem Referenzzinssatz der Rendite zehnjähriger Bundesobligationen, die aktuell bei 0,75 Prozent liegt.

Steigt die Rendite auf zwei Prozent, dem Stand vom Frühjahr 2011, sinkt der Ertragswert auf drei Millionen Franken. Da Mieterhöhungen nur zeitverzögert möglich sind, dürften die Preise von Renditeobjekten nicht weiter steigen. Um ein Objekt nicht unter Wert zu verkaufen, kann es sich lohnen, das Preispotenzial einer Liegenschaft abklären zu lassen.

Wer sein Mehrfamilienhaus behalten möchte, kann die Eigenkapitalrendite überproportional steigern. Investiert man zum Beispiel 100 000 Franken in eine bessere Aussenisolation, kann der wertvermehrende Anteil von etwa 50 000 Franken auf die Miete aufgeschlagen werden.

Hypothekenzinsen liegen tief

Bei einer langfristig zu erzielenden Bruttorendite von sechs Prozent lässt sich so ein Mehrertrag von 3000 Franken oder drei Prozent pro Jahr erzielen.

Das lohnt sich, weil die Hypothekarzinsen für das benötigte Kapital weit darunter liegen: Fünfjährige Festhypotheken sind heute ab 1,4 Prozent zu haben, Geldmarkthypotheken ab ein Prozent.

In einem solchen Zinsumfeld kann es 2012 besonders lohnenswert sein, Struktur ins Hypothekenmanagement zu bringen. Mehrfamilienhäuser sind in der Regel mit diversen Hypotheken in Millionenhöhe belastet. Bei solchen Summen kann eine falsche Hypothekarstrategie über die Jahre viele Zehntausende Franken kosten.

Zur Übersicht