Flexibel ist langfristig günstiger
Stocks, 15.04.2011
Banken raten derzeit zum Abschluss von Festzinshypotheken, um den bevorstehenden Zinserhöhungen ein Schnippchen zu schlagen. Das kann für Eigenheimbesitzer teure Folgen haben, wie ein Blick in die Statistik zeigt.
Von Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung beim VZ VermögensZentrum
Die Schweizer Wirtschaft hat sich von der Finanzkrise erholt und wächst – dem starken Franken zum Trotz – kräftig. Das Resultat: Die Kapitalmarktzinsen sind auf Grund dieser an und für sich komfortablen Ausgangslage in den vergangenen Monaten bereits deutlich gestiegen.
Fünfjährige Festhypotheken kosteten beispielsweise Ende März rund 2,5 Prozent – das entspricht fast einem halben Prozent mehr als noch im September 2010. Die Zinsen für Geldmarkthypotheken (auch Liborhypotheken genannt), die sich nach dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) richten, liegen hingegen immer noch bei nur rund einem Prozent.
Erst im März gab die SNB bekannt, dass sie vorerst an ihrer expansiven Geldpolitik festhalten werde und den Drei-Monats-Libor bis auf weiteres bei rund 0,25 Prozent halte. Weil die Europäische Zentralbank (EZB) jedoch den Leitzins Anfang April um 0,25 Prozentpunkte erhöht hat, könnte die Schweizerische Nationalbank im Juni nachziehen, ohne den Euro weiter zu schwächen.
Viele Banken warnen ihre Kunden deshalb aktuell vor Geldmarkt-Hypotheken – dies mit dem nicht stichhaltigen Argument, dass dieser Finanzierungstyp nur in einem Umfeld tiefer oder sinkender Zinsen attraktiv sei. Aufgrund des absehbaren Zinsanstiegs solle man stattdessen eine Festhypothek abschliessen, heisst es – um langfristig von den tiefen Zinsen profitieren zu können.
Ein Blick auf die Zinsen in den vergangenen 15 Jahren zeigt jedoch ein anderes Bild (siehe Grafik). Geldmarkthypotheken waren nicht nur kurzfristig und in Tiefzinsphasen sehr günstig, auch langfristig sind die Kosten für den Kreditschuldner deutlich tiefer.
So kosteten fünfjährige Festzins-Hypotheken seit 1995, im Durchschnitt 4,4 Prozent. Die Zinsen für eine Geldmarkthypothek lagen im selben Zeitraum lediglich bei durchschnittlich 2,6 Prozent.
Mit anderen Worten: Bei einer Immobilienfinanzierung über beispielsweise 500 000 Franken zahlte ein Eigenheimbesitzer mit einer Geldmarkt-Hypothek somit in den vergangenen 15 Jahren die stolze Summe von 138 000 Franken weniger Zinsen als mit einer fünfjährigen Festhypothek.
Wer sich jetzt für eine Festhypothek entscheidet, zahlt zurzeit einen fast dreimal so hohen Zins wie für eine Geldmarkthypothek. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Liborzinssatz ab Sommer jedes Quartal um 0,25 Prozentpunkte steigen wird, dauert es ungefähr zwei Jahre, bis Geldmarkt-Hypotheken gleich teuer sein werden wie zum Beispiel eine achtjährige Festhypothek, die aktuell zu einem Satz von rund drei Prozent abgeschlossen werden kann.
Deshalb sollten Geldmarkthypotheken weiterhin Bestandteil einer ausgewogenen Finanzierungsstrategie sein – zu empfehlen ist, dass 30 bis 50 Prozent des gesamten Kreditbetrages mit Festhypotheken von mindestens sieben Jahren Laufzeit finanziert werden. Im Klartext: Mindestens 50 Prozent sollten dem weitaus flexibleren Finanzierungsmodell eingeräumt werden.
Die Festhypothek sorgt für einen gewissen Schutz, falls die Zinsen in den nächsten Jahren unerwartet deutlich steigen sollten. Gleichzeitig profitiert der Kreditschuldner mit dieser Strategie davon, wenn die Leitzinsen aufgrund der Schuldenproblematik in Europa oder wegen der wachstumsdämpfenden Effekte eines anhaltend hohen Ölpreises sowie des Erdbebens in Japan noch während einer längeren Phase niedrig bleiben sollten.
Zinsbindungen von zwei bis fünf Jahren, wie sie viele Banken zurzeit empfehlen, sind nicht ratsam. Solche Festhypotheken werden womöglich genau dann zur Erneuerung fällig, wenn die Zinsen auf einem deutlich höheren Niveau liegen.
Hausbesitzer, die sich ausschliesslich über Geldmarkthypotheken finanzieren, sollten einen Teil des Kreditbetrages mit einem Zinsdach (Cap) bei 4,5 bis 5,0 Prozent und einer Laufzeit von mindestens sieben Jahren absichern.
Mit diesen fünf Tipps profitieren Sie optimal von der Finanzierung über eine Geldmarkthypothek:
1. Seien Sie skeptisch, wenn Ihr Bankberater von einer Geldmarkthypothek grundsätzlich abrät , obwohl sie nicht nur heute, sondern in der Vergangenheit auch über einen längeren Zeitraum betrachtet fast immer die günstigste Form der Hausfinanzierung war. Die Banken empfehlen lieber Festhypotheken, weil sie daran in der Regel mehr verdienen als an Geldmarkthypotheken.
2. Die Banken werden ab 2012 Kredite mit mehr Eigenmitteln unterlegen müssen («Basel III»), was die Eigenkapitalrendite schmälert. Viele Banken dürften deshalb ihre Marge bei Hypotheken erhöhen. Wenn Sie sich bei Geldmarkthypotheken jetzt noch die tieferen Margen sichern möchten, sollten Sie einen Rahmenvertrag mit möglichst langer Laufzeit abschliessen. In dieser Zeit kann die Bank ihre Marge nicht erhöhen.
3. Wählen Sie ein Kreditinstitut, bei dem Sie jederzeit oder zumindest auf jede Fälligkeit hin – bei einer Drei-Monats-Libor-Hypothek alle drei Monate – in eine Festhypothek wechseln können. Bei einigen Anbietern ist der Wechsel in ein anderes Hypothekarmodell nur per Ablauf der Rahmenvertragslaufzeit möglich.
4. Wenn Sie sich ausschliesslich über Geldmarkthypotheken finanzieren , sollten Sie einen Teil des Kreditbetrages mit einem Zinsdach (Cap) bei 4,5 bis 5,0 Prozent und einer Laufzeit von mindestens sieben Jahren absichern. Ein tieferes Zinsdach bei zum Beispiel 3,5 Prozent ist deutlich teurer – und bei einer kürzeren Laufzeit kann die Zinsabsicherung ihre Wirkung gar nicht voll entfalten. Die Zinsen müssten innert kurzer Zeit dramatisch steigen, damit die Absicherung überhaupt zum Tragen käme. Zudem verfällt die Absicherung dann unter Umständen zu einem Zeitpunkt, an dem das Zinsniveau deutlich höher ist als heute. Bevorzugen Sie Kreditinstitute, bei denen Sie die Höhe und die Laufzeit der Zinsabsicherung frei wählen können.
5. Wenn Sie Ihre Geldmarkthypothek auf der Basis des Ein-Monats-Libors abgeschlossen haben , sollten Sie sich jetzt einen Wechsel zum Drei- oder Sechs-Monats-Libor überlegen. So wirken sich Erhöhungen der Leitzinsen weniger schnell auf Ihren Hypothekarzins aus.
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