Beste Aussichten für Mehrfamilienhaus-Besitzer

Der Schweizerische Hauseigentümer, 15.01.2012

Verkaufen, renovieren, Finanzierung optimieren: 2012 können Inhaber von Renditeobjekten einige lohnenswerte Vorsätze für 2012 in die Tat umsetzen.

Von Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung, VZ VermögensZentrum

Eigentümer von Renditeobjekten gehören zu den Gewinnern der Finanzkrise. Die Preise von Mehrfamilienhäusern sind wegen der hohen Nachfrage deutlich gestiegen. Anleger entscheiden sich für «Betongold », da es ihnen an attraktiven Anlagealternativen mangelt und sie von den historisch tiefen  Hypothekarzinsen profitieren.

Mehrfamilienhausbesitzer können jetzt aus ihren Renditeobjekten das Optimum herausholen. Wer mit einem Verkauf liebäugelt, sollte jetzt handeln. Musste ein Renditeobjekt früher 7 bis 8 Prozent Bruttorendite abwerfen, geben sich manche Käufer heute schon mit 5 Prozent zufrieden. Normalerweise ist eine niedrige Bruttorendite höchstens für Objekte mit geringem Leerstandsrisiko, sehr tiefen Unterhaltskosten oder einem hohen Potenzial für Mietzinserhöhungen gerechtfertigt.

Im derzeitigen Anlage-Notstand lassen sich selbst renovierungsbedürftige Problemliegenschaften an durchschnittlicher Lage veräussern, die unter normalen Umständen nur schwer einen Käufer finden. Denn Investitionsentscheidungen werden heute fast ausschliesslich aus Renditegründen gefällt. Wenden sich Anleger wieder ertragreicheren Kapitalanlagen zu, ebbt die Nachfrage ab, und ein Verkauf solcher Objekte dürfte so gut wie unmöglich werden.

Hohe Zinsen drücken den Ertragswert

Steigen die Zinsen, sinkt der Ertragswert von Renditeobjekten. Ein Mehrfamilienhaus mit 150 000 Franken Mietzinseinnahmen im Jahr hat heute einen Ertragswert von 4 Mio. Franken. Für diese Berechnung teilt man die jährlichen Mieteinnahmen durch einen Kapitalisierungssatz. Er besteht aus der Immobilitäts-Prämie,
den Unterhalts- und Verwaltungskosten und dem Leerstandsrisiko von zusammen 3 Prozent sowie dem Zins einer risikoloseh Anlage.

Aktuell liegt die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen bei 0,75 Prozent, so dass der Kapitalisierungssatz nur 3,75 Prozent beträgt. Steigt die Rendite auf 2 Prozent, den Stand vom Frühjahr 2011, sinkt der Ertragswert auf 3 Mio. Franken. Zwar dürfen Vermieter bei steigenden Hypothekarzinsen die Mieten anheben. Die Mieten richten sich jedoch nach dem gewichteten Durchschnittssatz aller laufenden Hypotheken in der Schweiz.

Vier von fünf Hypotheken sind  Festhypotheken, von denen ein Grossteil erst in fünf oder mehr Jahren fällig wird. Daher schlägt eine Zinserhöhung erst mit grosser zeitlicher Verzögerung auf die Mieten durch. Steigende Zinsen sorgen erfahrungsgemäss auch dafür, dass die Preise sinken. Um ein Objekt nicht unter Wert zu verkaufen, kann es sich lohnen, das Preispotenzial einer Liegenschaft abklären zu lassen.

Investieren lohnt sich jetzt

Wer sein Mehrfamilienhaus behalten möchte, kann die Eigenkapitalrendite mit einer sinnvollen Investition überproportional steigern. Investiert man zum Beispiel 100 000 Franken in eine bessere Aussenisolation, kann der wertvermehrende Anteil von etwa 50 000 Franken auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei einer langfristig zu erzielenden Bruttorendite von 6 Prozent lässt sich so ein Mehrertrag von 3 000 Franken bzw. 3 Prozent pro Jahr erzielen.  Das lohnt sich zurzeit, weil die Hypothekarzinsen für das benötigte Kapital weit darunter liegen: Fünfjährige Festhypotheken sind heute ab 1,4 Prozent zu haben, Geldmarkthypotheken ab knapp 1 Prozent.

In einem solchen Zinsumfeld kann es 2012 besonders lohnenswert sein, Struktur ins Hypothekenmanagement zu bringen. Mehrfamilienhäuser sind in der Regel mit diversen Hypotheken in Millionenhöhe belastet. Bei solchen Summen kann eine falsche Hypothekarstrategie über die Jahre Zehntausende von Franken kosten.  Wer von steigenden Zinsen ausgeht, für den empfiehlt sich ein Hypothekarportfolio aus zwei Dritteln Festhypotheken und einem Drittel Geldmarkthypotheken.

Erwartet man, dass die Zinsen noch längere Zeit so tief bleiben, sollte man die Hypothek zu zwei Dritteln am Geldmarkt und zu einem Drittel fest aufnehmen.

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