Steigen die Zinsen, sinkt der Wert

Basler Zeitung, 17.04.2010

Bei den Hypozinsen zeichnet sich ein Anstieg ab. Das hat Folgen für den Wert einer vermieteten Immobilie.

Von Adrian Wenger, VZ VermögensZentrum

Mehrfamilienhäuser sind als Kapitalanlage begehrt. Die Nachfrage ist ungebrochen, die Preise sind im ersten Quartal erneut gestiegen. Ein Grund für die grosse Nachfrage sind die tiefen Hypothekarzinsen. In Phasen tiefer Zinsen neigen viele Käufer dazu, die angebotenen Objekte zu tief zu bewerten. Sie sind zu optimistisch, was die laufenden Kosten einer Immobilie betrifft. Das kann sich bei einem späteren Wiederverkauf rächen.

Wer vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses steht, muss dessen Ertragswert kennen. Der Ertragswert der Liegenschaft entspricht den jährlichen Mietzinseinnahmen geteilt durch den Kapitalisierungssatz. Der Kapitalisierungssatz wiederum setzt sich zusammen aus den Kosten für das Kapital und für die Bewirtschaftung der Immobilie.

Die Kosten für die Bewirtschaftung sind fix, sie ändern sich über die Jahre nur gering. Jene für das Kapital entsprechen den aktuellen Zinsen und unterliegen starken Schwankungen. Je tiefer die Zinsen sind, desto tiefer ist der Kapitalisierungssatz. Dieser hat einen hohen Ertragswert und somit einen hohen Kaufpreis zur Folge.

Der durchschnittliche Zinssatz von ein- bis zehnjährigen Festhypotheken liegt aktuell bei rund 2,5 Prozent. Zusammen mit den Bewirtschaftungskosten von angenommenen 3,5 Prozent beträgt der Kapitalisierungssatz sechs Prozent. Zum Vergleich: Noch im Jahr 2007 kosteten Hypotheken im Durchschnitt 4,2 Prozent. Der Kapitalisierungssatz derselben Immobilie betrug vor knapp drei Jahren also 7,7 Prozent.

Bei angenommenen Mietzinseinnahmen von 100 000 Franken liegt der Ertragswert der Immobilie heute bei 1,66 Millionen (100 000 Franken geteilt durch sechs Prozent), im Sommer 2007 lag er noch bei 1,3 Millionen.

Der Ertragswert der Immobilie hat sich in den vergangenen knapp drei Jahren demnach allein aufgrund der gesunkenen Zinsen um 28 Prozent erhöht. In Tiefzinsphasen laufen Käufer deshalb Gefahr, den Preis eines Mehrfamilienhauses zu unterschätzen.

Nach einem Anstieg der Hypozinsen auf das Niveau von 2007 wird der Ertragswert der Liegenschaft rund 30 Prozent tiefer liegen als heute. Wer diese Immobilie jetzt kauft, wird dann einen deutlichen Buchverlust erleiden, zumal der Kaufpreis markant über dem Ertragswert liegt. Grundsätzlich ist der Kaufpreis dann attraktiv, wenn er sich nicht allzu stark vom Ertragswert bei durchschnittlichem Zinsniveau unterscheidet.

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